Thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều thách thức khi giá nhà liên tục tăng cao. Để giảm giá nhà và giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, các chuyên gia cho rằng cần có những biện pháp dài hơi và bền vững thay vì chỉ tăng thuế chuyển nhượng. Nguyên nhân gốc rễ của vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu, do đó cần tăng nguồn cung để giải quyết vấn đề này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết nhưng cần sử dụng thuế như một công cụ để điều tiết thị trường. Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân cần được tiến hành một cách thận trọng, dựa trên cơ sở nghiên cứu toàn diện và đánh giá tác động đầy đủ. Ông Đính cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một thời gian khó khăn kéo dài và chỉ mới bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục. Do đó, mọi thay đổi chính sách liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh tạo thêm áp lực và gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường.

Về phương pháp tính thuế, ông Đính đề xuất áp dụng thuế suất giảm trừ cho các bất động sản nắm giữ trong thời gian dài. Cụ thể, ông đề xuất mức thuế 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 1 năm, 6% đối với thời gian nắm giữ từ 1 đến dưới 2 năm, 4% đối với thời gian nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm và 2% đối với thời gian nắm giữ từ 5 năm trở lên. Điều này sẽ giúp khuyến khích người nắm giữ bất động sản trong thời gian dài hơn và giảm thiểu việc đầu cơ.

Bên cạnh đó, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch, cho rằng để thị trường bất động sản trở nên minh bạch và hiệu quả, cần có nhiều giải pháp đồng bộ được thực hiện cùng lúc. Ông Tuấn Anh đề xuất cần tháo gỡ rào cản đối với các chủ đầu tư bất động sản và đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung bất động sản và giảm giá thành.

Ông Tuấn Anh cũng cho rằng cơ quan quản lý cần linh hoạt hơn trong các chính sách quản lý đô thị, mở rộng các khu đô thị vệ tinh và di dời trường học, cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven. Việc này sẽ tạo ra một mặt bằng chung mang tính chất đồng đều hơn và giúp giảm giá trị bất động sản trung tâm.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ và Quốc hội. Bộ này đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp đang chờ đợi một giải pháp toàn diện hơn để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản.

Như vậy, có thể thấy rằng để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, cần có một cách tiếp cận toàn diện và đa chiều. Cần có những biện pháp đồng bộ và dài hơi để tăng nguồn cung, giảm giá nhà và giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Việc sửa đổi chính sách thuế chỉ là một phần của giải pháp, và cần được thực hiện một cách thận trọng và khoa học.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đề xuất này, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và có thể dẫn đến thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản.

Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực.

Là một chuyên gia pháp lý, Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính , Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp.

Bộ Tài chính đang đề xuất một phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới, theo đó thuế sẽ được tính bằng 20% trên phần thu nhập tính thuế. Phần thu nhập này được xác định từ chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng và giá mua cùng các chi phí liên quan.

Cách tính mới này được cho là sẽ giúp điều tiết thuế hợp lý và đảm bảo số thu nộp ngân sách ở mức tương đương so với mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng như hiện nay. Đặc biệt, trong một số trường hợp, người nộp thuế có thể được lợi hơn nếu giá chuyển nhượng không chênh lệch nhiều so với giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận, thậm chí bị lỗ.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng việc áp dụng mức thuế 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đi kèm với tiến độ hoàn thiện chính sách, cơ sở dữ liệu và hạ tầng công nghệ để đảm bảo cơ quan thuế có thể thu đúng, thu đủ.

Dự thảo cũng đưa ra thêm một phương án khác, tính thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản. Tại tờ trình dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cho biết việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%.

Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đang bị tính thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất cố định 2% trên giá trị chuyển nhượng, không phân biệt giá trị thực tế giao dịch có phát sinh lợi nhuận hay không.

Bộ Tài chính cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới thường áp dụng thuế suất thấp đối với loại thuế này.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Điểm đáng chú ý của hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng.

Ông nói, thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm khiến nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại mục tiêu ‘lướt sóng’ nhà đất. Bởi những giao dịch ‘ăn chênh’ trong thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức nên họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó, hạ nhiệt thị trường đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Tuấn đánh giá thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư ‘lướt sóng’ kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng). Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu (2% của 5 tỷ đồng). Theo cách tính này, những người bán lỗ nhà đất sẽ không phải đóng thuế.

Theo ông, cách tính này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Người bán chọn cách tính thuế mới và chứng minh được chi phí phát sinh liên quan, mức đóng thuế sẽ thấp hơn. Điều này khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến ‘sốt nhà đất’ tại nhiều địa phương.

Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Hết quý II, giá căn hộ trung bình ở Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng một m2. Theo sau là TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng giá bán lên đến 70% và 48%.

Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Mặt khác, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng. Bởi tâm lý ‘lướt sóng’ đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt, trải dài ở nhiều phân khúc từ đất nền, chung cư đến thấp tầng. Họ thường có xu hướng ‘bán khi được giá’ nên linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Đây là hai phân khúc nhà đầu tư thường ‘lướt sóng’ trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Khi biên lợi nhuận bị bào mòn, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm.

Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này. Ngoài ra, lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác. Thị trường địa ốc Việt Nam cũng khó cạnh tranh với các nước trong khu vực nơi có mức thuế thấp hơn.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết cần có 2 điều kiện để tính thuế theo phương pháp trên. Đầu tiên là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch, thứ hai là quy định rõ ràng các khoản chi phí được khấu trừ, kèm điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.

Hiện nay, cơ quan thuế có thể tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và của người nộp thuế, nhưng giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng vẫn chưa phản ánh đúng giá thực tế. Về chi phí đầu vào liên quan, một giao dịch bất động sản thường có các khoản phí như giá mua, phí môi giới, phí cải tạo, phí sửa chữa, phí lãi vay…

Theo ông Quang, việc xác định chi phí này tương đối phức tạp, nhất là với những căn nhà niên đại sử dụng hàng chục năm…Nếu không xác định được các chi phí kể trên, rất khó để hiện thực hóa cách tính thuế dựa trên lợi nhuận.

Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. CEO Công ty Việt An Hòa cho biết nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, nhất quán và triển khai liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (từ công chứng, thuế,…) trên nền tảng điện tử. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được ‘số hóa’ đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn ‘lỗi thời’ tại nhiều địa phương.