Thị trường, với vai trò là trung tâm của hoạt động kinh tế, là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và trao đổi hàng hóa, dịch vụ một cách năng động. Sự hoạt động của các chức năng thị trường không chỉ có tác động trực tiếp đến các đơn vị sản xuất mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành hành vi của người tiêu dùng. Trong một thị trường hiện đại, có ba chức năng chính được xác định: thừa nhận giá trị, cung cấp thông tin, và điều tiết. Mỗi chức năng có vai trò riêng biệt nhưng lại liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên một cơ chế vận hành hiệu quả cho nền kinh tế.

Chức năng thừa nhận giá trị của thị trường thể hiện ở việc xác định giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Đây là kết quả của quá trình tương tác giữa cung và cầu trên thị trường. Giá trị này không chỉ phản ánh sự đánh giá của người tiêu dùng về sản phẩm mà còn thể hiện hiệu quả sản xuất và khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp. Thông qua chức năng này, thị trường giúp các doanh nghiệp xác định được giá bán phù hợp cho sản phẩm của mình, từ đó tạo điều kiện cho việc phân phối và sử dụng hàng hóa một cách hợp lý.

Chức năng thông tin của thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cần thiết cho cả người sản xuất và người tiêu dùng. Thông tin về giá cả, nhu cầu thị trường, và xu hướng tiêu dùng giúp các doanh nghiệp đưa ra quyết định sản xuất, điều chỉnh chiến lược kinh doanh, và phát triển sản phẩm mới phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đồng thời, người tiêu dùng cũng có thể dựa vào thông tin từ thị trường để đưa ra quyết định mua hàng thông minh và phù hợp với nhu cầu của mình.

Chức năng điều tiết của thị trường là khả năng tự điều chỉnh và phân bổ nguồn lực một cách hiệu quả. Thông qua cơ chế cung – cầu, thị trường tự động điều tiết sản lượng và giá cả của hàng hóa. Khi cầu về một loại hàng hóa tăng lên, giá cả có xu hướng tăng, tạo tín hiệu cho các doanh nghiệp tăng sản lượng. Ngược lại, nếu cung vượt cầu, giá giảm và các doanh nghiệp sẽ giảm sản lượng. Quá trình này đảm bảo rằng nguồn lực được phân bổ một cách hiệu quả, các sản phẩm được sản xuất đúng với nhu cầu của thị trường.

Nhìn chung, ba chức năng chính của thị trường hiện đại – thừa nhận giá trị, cung cấp thông tin, và điều tiết – hoạt động gắn kết và tương hỗ lẫn nhau. Sự phối hợp hiệu quả giữa các chức năng này tạo nên một thị trường năng động và hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Sự hiểu biết về các chức năng của thị trường không chỉ giúp các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn mà còn giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định sáng suốt trong việc sử dụng và phân bổ nguồn lực.

Giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng. ‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất…

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước.

Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%.

Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%.

Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài.

Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi.

Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên.

Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt.

Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý.

Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.

Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Trong đó, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang.

Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.